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项目管理

Michael Gaertner正规博十大app排名可以提供从场地前收购到最终使用的设计和施工过程的管理. 这通常被称为“项目管理”，或者越来越多地称为“计划管理”。. 正规博十大app排名练习声音, 始终应用强调清晰项目定义的管理方法, 成本控制, Scheduling, 以及通信记录.  任务包括以下内容:

一个简单的项目观点是一系列的任务在完成时产生一个最终的产品. 项目管理是确保这些任务有效执行的过程. 在建筑建设和修复项目的背景下, Michael Gaertner正规博十大app排名负责管理这些任务的执行. 在某些情况下，Michael Gaertner正规博十大app排名直接完成了工作, 这取决于个别客户或项目的具体情况.

正规博十大app排名的服务适用于特定的项目类型, 适合组织内缺乏管理专业知识的业主, 以及在工作超负荷时增加内部员工. MGA提供综合和具体的服务, 例如, 正规博十大app排名专注于修复和历史项目，可以在项目的各个阶段担任保护顾问.

作为经理提供项目交付，而不是传统的架构服务, 正规博十大app排名建立共识，发展积极的关系和团队合作. MGA的价值来源于正规博十大app排名在房地产开发领域的广泛背景, 体系结构, 项目管理, 建设行政, Dispute Resolution.

Historical Perspective

在19世纪之前，业主和他们的泥瓦匠领导着建筑过程. 业主描述了项目功能，安排了劳动力和材料，并提供了场地. 泥瓦匠大师设计并建造了这个工程. 19世纪初，设计者和构造者之间出现了区别，这一过程变得更加复杂. 1834年，建筑师们成立了 英国皇家建筑师学会他写了一份行为准则，并在这个过程中担任领导. 随着建筑技术的发展, 建筑商按行业组织, 贸易承包商的管理成为了一门专业，被称为总承包. 在20世纪下半叶, 建筑师们放弃了建造的责任, 限制他们的角色为“建设管理”.“双重领导的概念出现了，建筑师主导设计，总承包商主导施工.

直到几十年前, 建筑过程相对简单, 办公室的数量或工业空间的大小决定了要求. 钱通常意味着银行贷款. 这个过程意味着聘请一名建筑师，并在总承包商中竞标这项工作. 批准仅限于获得建筑许可. 环境保护意味着要用推土机，推倒树木，夷平场地. 技术只不过是砖头和灰泥.

时代变了，现在的项目要复杂得多. 专家们已经出现来处理每一个新的复杂性. 建筑师忙于与工程师和专家签订合同并组织工作，同时还要跟上不断变化的建筑规范和法规. 总承包商(以及提供有偿服务的新一代建筑经理)专注于建筑承包, 劳动实践, 安全法规, 实验室检测, 索赔, 并对贸易承包商进行一般管理和协调.

与此同时, 一大批新的参与者已经到来:专门从事权利和发展协议的律师, 房地产经济学家和顾问, 投资银行家, 金融和房地产经纪人, 战略规划, 管理顾问, 环境科学家和工程师, 估计器和Scheduling器, 搬迁专家和其他许多人. 新的实践领域围绕诸如可访问性等具体问题而发展, 防风防震保存.

今天, 许多业主负担不起与管理复杂或独特项目相关的间接费用. 此外，裁员还营造了一种鼓励使用顾问的环境. 在完成项目时，通常会有一个为特定项目而组建的顾问和承包商团队，并利用该项目可能需要的特定技能和人才. 正规博十大app排名称之为外包或“分离”，并相信这将是这个时代的一个持久的副产品. 项目经理领导和协调项目团队.

管理和协调所有这些都落在了业主的肩上，因为没有人能提供整个项目的全面视图或承担责任. 除了业主之外，没有任何一方能够解决项目的所有问题.

Project Manager as Generalist

项目管理方法使用角色开发团队:由多面手领导的一组专家. Project Manager as Generalist, 有责任实现业主项目目标的专业代理

Michael Gaertner正规博十大app排名为业主一方带来了能力和经验，并以满足业主对设计质量要求的特定目标提供服务, 成本, 函数, 和进度, 同时尽量减少潜在的利益冲突. 补偿依据建筑成本的百分比, 节约成本的条款, 和/或项目所有权利益被避免.

正规博十大app排名有助于项目问题的识别和及时、谨慎的决策. 正规博十大app排名在各种项目和政治管辖区的经验使正规博十大app排名能够在问题出现之前知道要问什么. 作为建筑师的经验使正规博十大app排名能够预测设计过程中出现的问题. 架构师的角色由有准备的Owner增强, 这一过程进行得更加顺利, 性能得到了提高. 这反过来允许项目架构师适当地关注服务的范围, 生成更紧凑的文档, 投标, 也增加了承包商的信心.

尽管需要快速决策，但每个决定都有它的时间. 例如, 随着用户需求的快速变化, 在某些建筑物上，只要可行，就应该推迟室内扩建的决定. 这些建筑可以被视为外壳和核心，并有单独的内部扩建合同. 最后的空间和分区计划应尽可能接近占用. 扩建的设计越晚，就越有可能在入住时反映用户的需求.

在建设阶段的清晰沟通对于今天项目的成功至关重要. 建造过程中有很多细微差别, 但最重要的是在各方参与之初就进行清晰有效的沟通. 正规博十大app排名的团队建设过程在过去20年里不断发展，类似于合作. 业主、建筑师和承包商都很感激正规博十大app排名对他们在项目中的角色的尊重. 反过来, 正规博十大app排名通过理解他们的立场来获得信任, 尊重他们的信心, 调解冲突的解决.

了解施工流程, 再加上代表业主的权力, 对于解决争端是无价的. 当各方开始坚持自己的立场，“挥手”演变为“指责”时, 正规博十大app排名与各方合作，尽快、公平地解决争议. 潜在的冲突越早解决, 它对建造所需的成本和时间的影响就越小.

本所提供的服务分为以下几大类:

Comprehensive Project Management

作为业主的项目经理，负责项目从开始到投入使用, 包括现场调查, 设计顾问的保留和管理, 项目进度和成本控制, 文件审核和施工合同管理.

  • 采办前研究，概念Budgeting和分析
  • 项目工作范围、设计要求及初步Budgeting
  • 收入和费用预分析
  • 项目团队建设与管理
  • 协助选择承办商
  • 历史复兴技术援助
  • 环境缓解援助
  • 选址评估和收购
  • 施工管理监督

Budgeting

正规博十大app排名在建设和重建项目方面的经验使正规博十大app排名能够从概念阶段到项目完成编制和跟踪项目Budgeting. 大多数建筑师和设计师可以在哪里准备施工Budgeting, Michael Gaertner Architects可以准备一个完整的项目Budgeting，包括收购和成交成本, 施工期间财务费用, 临时设施, 设计, 工程, 以及咨询费, 允许的费用, 法律和会计, 陈设费用, 固定装置 & 设备等等. 这将导致对整个项目成本的理解，而不仅仅是建筑成本. 通过采购订单系统和会计进行成本控制，允许业主完成项目控制，并允许正规博十大app排名衡量成本vs. 完成整个项目的Budgeting执行情况.

预估现金流

项目概念发展的下一步是确定其财务可行性. 通过分析收入来源, 运营成本和原建设成本, 正规博十大app排名可以确定一个项目是否在财务上有意义. 有两种分析方法:静态预估表或“现金对现金”预估表，这是项目财务业绩的单一年度快照.  这个分析非常简单，可以在几分钟内在电子表格中创建.  如果静态形式很有前途，那么就开发动态形式. 动态预估是一项考虑通货膨胀的多年分析, 债务摊销, 折旧, 税, 以及项目的其他财务组成部分. 动态形式表还用于分析可能的销售场景，利用资本化率或总租金乘数来确定销售价格，并确定分析期间的销售收益.

Consultant Management

确定合适的顾问, 研究他们的背景和参考资料, 准备工作范围和RFP(征求建议书)，以选择咨询服务, 协商顾问合同, 监督顾问的表现.

设计，成本和质量控制

为项目设计的持续发展开发文档和系统.

从概念规划到设计，制定Budgeting和跟踪项目成本的系统, 定期更新设计顾问和承包商的意见.

鼓励质量驱动的设计过程, 项目各方的参与, 并将质量绩效整合到施工序列中.

Scheduling

Michael Gaertner正规博十大app排名通常使用一种被称为甘特图的项目Scheduling技术. 甘特图由水平条形图组成，这些条形图表示在时间图上绘制的任务.甘特图允许项目经理确保项目处于正确的轨道上. 它们有以下目的:

  • 确保所有活动都计划好了
  • 建立一个执行这些任务的顺序
  • 记录每个项目的估计时间
  • 确定项目的总体时间
示例甘特图

项目控制可以成为一个复杂的过程，使用关键路径方法(CPM)技术可以更好地理解这个过程. CPMScheduling有六个基本步骤:

  • 定义项目及其所有重要任务
  • 建立任务之间的关系，并把它们排列好
  • 画一个连接所有活动的网络
  • 对每项活动进行时间和成本估算
  • 计算贯穿活动的关键路径
  • 利用这个网络来计划、安排和控制项目

CPM帮助项目团队开发有关项目的信息，包括:

  • 完成整个项目需要多长时间?
  • 什么是会延迟整个项目的关键事件?
  • 哪些活动不那么关键?
  • 项目目前是按计划进行，还是提前，还是落后?
  • 以最低的成本完成这个项目的最好方法是什么?

项目信息管理

开发系统(手动和基于计算机的)来获取基本的项目信息，并对这些数据进行操作以提供有用的报告. 协助业主员工实施和维护项目信息系统.

建筑工程合约管理

在项目招标过程中担任业主代表, 谈判和施工管理阶段. 施工合同管理, 审查比林斯, 延迟, 更改订单请求, 加快从顾问到承包商的澄清或RFI(信息请求), 评估施工质量和进度.

改善租户协调

代表业主审查租户改善建议，以确定改善对项目的可行性和影响, 与租户协调, 租户的建筑师, 和承包商.

Dispute Resolution

与当事人会面以确定争议问题. 收集事实和争议方对事实的解释. 审查合同语言以确定适用条款. 从专业经验中提供见解. 建议解决方案.

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